Introdução:
O Direito Condominial é um ramo do Direito Civil e Imobiliário, ambos pertencentes à seara do Direito Privado, e tem como núcleo o direito de propriedade.
No entanto o Direito Condominial regulamenta especificamente o Condomínio Edilício, que são propriedades onde existe a junção de áreas comuns com áreas particulares, e que os proprietários podem ser também co-proprietários de um mesmo imóvel. O código civil reza que:
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Não podemos dizer que existe um marco inicial para esse ramo do Direito, pois se trata de elementos que surgem à medida que a sociedade evolui, porém podemos dizer que o Instituto Direito Condominial é contemporâneo a urbanização densa dos centros urbanos. À medida que a construção de edifícios foi aumentando, como alternativa de moradia que aglomera um grande numero de pessoas em espaços reduzidos, gerou-se a necessidade de normatizar essa realidade. A propriedade denominada de Condomínio Edilício é a matéria do Direito Condominial.
A norma criou o Condomínio Edilício, um direito real novo
Caio Mario P da Silva descreve que na realidade:
Novo não é o fenômeno, nem o social nem o jurídico. Em verdade, novo, totalmente novo, nada há debaixo do sol. Já de remotos tempos, vem a habitação concentrada, e desde então o jurista pensou no assunto, e emitiu conceitos. Não, porém, com a intensidade e a extensão de hoje em dia. Ao tempo de Roma, e necessidade não há de retroceder além, o jurista encontrando a casa geminada, onde mais de uma família vivia sem exercer em comum direitos sobre o todo, antes se descriminando as faculdades de cada dominus sobre uma parte da coisa, que é em relação aos respectivos titulares mais do que fração de um objeto, porém verdadeira e autônoma res ,ali sentiu a conveniência da divisibilidade jurídica, consequente ao fracionamento material e ao partilhamento econômico. Um genial, Ulpiano, equiparou a divisão da casa, “que frequentemente realizam” (ut plerique faciunt) ao retalhamento do solo, e, confrontando uma e outro, aplicou-lhe princípio idêntico, afirmando que resultavam duas casas, da mesma forma que a partilha geodésica gerava dois imóveis, e não duas partes de um só todo
Nessa perspectiva, e sem necessidade de maior retrocesso histórico, como sugere Caio Mario Pereira da Silva, a propriedade com co-proprietários já existia na antiga Roma. Milênios de história até chegarmos ao momento em que vivemos, onde o Direito Condominial normatiza o novo conceito dominial denominado de Condomínio Edilício.
Desenvolvimento:
Breve histórico sobre a evolução do condomínio edilício.
O direito de propriedade é o mais antigos dos direitos humanos, ideologicamente podemos falar que é um direito que evoluiu paralelamente a evolução do próprio individuo. O Direito Romano foi o berço do Direito de Propriedade, atrelado aos clãs religiosos, as Pater Famílias,onde cada clã dominava um território. Tanto o Império grego como o Império Romano difundiram ideologicamente e economicamente o conceito de propriedade. A noção de que a propriedade era absoluta e indisponível é uma herança Grega e Romana.
O Brasil tornou-se independente de Portugal em 1822, até então ele estava regido pela legislação portuguesa, como as Ordenações Afonsinas, as Ordenações Manoelinas e as Ordenações Filipinas. Nossas terras pertenciam a Portugal, saíram do domínio publico português e passaram para o domínio privado por meio de doações, concessões, sesmarias, ou até como pagamentos pelos serviços prestados a coroa Portuguesa. A atividade mercantil naquela época era intensa, sobretudo em localizações portuárias, onde se aglomeravam um grande numero de pessoas, surgindo às primeiras cidades. Essas pessoas foram construindo suas casas, nessa época, edifícios de dois andares que abrigavam varias famílias já existiam. Também existiam construções onde o comercio era praticado no andar de baixo, e a moradia no andar de cima. As Ordenações Filipinas, ou Código Filipino, é uma compilação jurídica que vigeu no Brasil em matéria civil até 1916, em seu texto havia a menção sobre a hipótese de pessoas que dividiam o direito de propriedade, sendo que o sótão pertencia a um proprietário, e a parte superior da construção a outro. Nas Consolidações da Lei Civil de Teixeira de Freitas o artigo 946 tinha a seguinte redação:
“Se uma casa for de dois donos, pertencendo a um as lojas e ao outro o sobrado, não poderá o dono do sobrado fazer janela, ou outra obra, sobre o portal das lojas.”
Também há indícios da co-propriedade na França, por volta de 1789, antes da Revolução Francesa, na cidade de Grenoble, vitimas de enchentes, por falta de espaço foram obrigadas a morar juntas em construções de diversos andares.
Na França a co-propriedade surgiu a partir de crises de moradia, por inúmeras causas, incêndios, enchentes, má administração. Empreendimentos nacionalizados ou privados ocuparam os centros das cidades com escritórios, empurrando para periferia os moradores habitacionais, redesenhado a urbanização e modificando a forma de morar, e nesse sentido a construção de andares foi aparecendo como uma solução, mais barata, de habitação.
As crises oriundas desse tipo de habitação em casa de andares que pertenciam a diferentes proprietários não encontrou amparo no código civil Frances da época, Foram os tribunais de apelação que trataram de preencher essas lacunas.
As lacunas foram preenchidas no código civil Frances de 1804, o conhecido Código Napoleônico que rezava:
“Quando os diferentes andares de uma casa pertencer a diversos proprietários, se os títulos de propriedade não regularem o modo e reparação e reconstrução, estas devem ser da seguinte forma: as paredes grossas e o telhado a cargo de todos os proprietários, cada um de acordo com o valor da propriedade que lhe pertence. O proprietário, de cada andar fará o piso sobre o qual ele se assenta. O proprietário do primeiro pavimento fará a escada que conduza até ele; o proprietário do segundo pavimento fará a partir do primeiro, a escada que o conduziu até o seu andar, e assim por diante. ”
No Brasil, no âmbito legislativo o Condomínio Edilício surgiu por meio do decreto 5.481/1928, permitindo que os prédios de mais de cinco andares, construídos com cimento armado e dividido entre apartamentos ou escritório, de no mínimo três peças cada, se constituíssem em propriedades autônomas, separadas numericamente e averbadas no cartório de registro de imóveis
Desde este estatuto a evolução legislativa continuou, tivemos várias transformações sociais e legais.O que podemos denominar de moderno no Brasil, tem 55 anos, que é a idade da promulgação, em 16 de dezembro de 1964, até a data de hoje, da Lei nº 4.591/64, a Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias. De autoria do ilustre Dr. Caio Mário da Silva Pereira, a norma que regula, desde então, a atividade da incorporação imobiliária no Brasil. Alguns decretos existiram antes da vigência dessa lei, no entanto, ela é o marco regulador da atividade imobiliária no Brasil. Atualmente o Direito Condominial se vale principalmente do Código Civil Lei 10.406/2002, que normatiza em 27 artigos aquele que hoje conhecemos como Condomínio Edilício. A lei 4.591/64 (conhecida como Lei dos Condomínios) continua válida, porém onde houver conflitos, prevalece o Novo Código.
Conheça mais sobre a história dos Condomínios Edilícios no nosso portal: https://sindicolegal.com/sintese-historica-dos-condominios-edilicios/
https://sindicolegal.com/a-evolucao-historica-e-os-novos-horizontes-da-incorporacao-imobiliaria-e-do-condominio-edilicio-no-direito-brasileiro/
Natureza Jurídica e Fundamentação Legal
É fácil o entendimento de que Condomínio Edilício é o resultado da fusão da propriedade individual com a propriedade comum.
As unidades particulares consideradas unidades autônomas, de uso privativo de seus proprietários são: podem ser: os apartamentos, as lojas, sobrelojas, garagens, as salas comerciais. Por sua vez, a essas áreas somam-se as partes comuns, destinadas ao uso de todos, sendo distribuídas de forma que as partes comuns são fracionariamente divididas de forma que é uma extensão da cada área privativa. Sendo o Condômino, o titular de uma área privativa e de uma fração ideal nas áreas comuns.
Arnaldo Rizzardo esclarece que: Daí se compreender que o condomínio equivale a uma junção de propriedade individual e de propriedade comum, cuja fruição é concomitante.
Tão claro como a junção dos espaços privados com os comuns é a dificuldade de definir a natureza jurídica do condomínio edilício, sendo por esse motivo que o mesmo é considerado um ente despersonalizado Uma modalidade de domínio sui generis, no latim, o que significa que tem o seu próprio gênero, ou de espécie única. Saiba mais no link: https://sindicolegal.com/tire-suas-duvidas-sobre-condominio-e-personalidade-juridica/
De certo que essa característica não deixou o condomínio em uma lacuna jurídica, legalmente para fim de representação no âmbito jurisdicional o condomínio é representado pelo Síndico, conforme o artigo 75 do CPC/2015 e o artigo 1.348 do Código Civil.
Vejamos os dois artigos:
Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico
Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns
Outrossim, o condomínio também pode ter um CNPJ, o que lhe capacita a ter contas bancárias, inscrição na prefeitura e na receita federal, contratar empregados, realizar contratos com empresas prestadoras de serviço ou terceirizadas, entre outras atividades que podem ser praticadas por um condomínio,tendo a figura do sindico como representante, ou terceiro, conforme legislação especifica.
Atualmente, temos o Código Civil de 2002 (https://sindicolegal.com/codigo-civil-de-2002/ )como o ordenamento jurídico que disciplina a instituição e a organização do condomínio, mais precisamente no Capitulo VII, Titulo III, Livro III denominado “Condomínio Edilício.” Esse capitulo, cominou toda a matéria sobre os condomínios que continha na lei 4591/64. Importante complementar que todas as normas, sejam elas, externas ou internas, devem estar em consonância com a Constituição Federal. Ademais temos ainda as Legislações Municipais, Estaduais e Federais, bem como todo o Complexo de Leis que normatizam o assunto do Direito Condominial. As normas internas são a Convenção Condominial, e o Regimento Interno, que são instrumentos para regulamentação de cada condomínio isoladamente e especificamente. Saiba mais no link: https://sindicolegal.com/a-hierarquia-e-a-competencia-das-normas-internas-condominiais/
Toda essa legislação aplicada aos condomínios é matéria de entendimento do Advogado Condominial.
A legislação estrangeira sobre Condomínio Edilício.
Importante fazer um breve apontamento sobre o direito comparado, visto que historicamente a evolução das “PROPRIEDADES HORIZONTAIS”, como eram chamadas por Caio Mario da Silva Pereira é uma realidade mundial.
Conhece-se pelo nome de propriedade horizontal o direito que se exerce sobre um ou mais andares ou apartamentos de um edifício (prédio), que tenham sido adquiridos por vários proprietários de forma separada, os quais têm direitos e obrigações em comum. Essa definição é o suficiente para concluirmos que esse tipo de propriedade é uma realidade humana, um sistema de moradia que faz parte da nossa sociedade desde que os primeiros conglomerados urbanos surgiram. Atualmente os condomínios edilícios possuem legislação em países como a França, Itália, Espanha, Argentina, Portugal, Suíça, entre outros.
Na Itália, o capitulo do Condomínio Edilício também esta incluso no Código Civil, são 22 artigos, sendo que o artigo 1.123, determina que o critério de repartição das Quotas seja feito de acordo com a efetiva utilização. Muito mais justo se compararmos ao Direito Brasileiro, visto que nosso sistema de Quotas é baseado na fração ideal, ou seja, no tamanho da propriedade, desconsiderando aquilo que realmente é utilizado pelo condômino.
Na argentina o critério de repartição das Quotas é igual ao Brasileiro, a proporção da unidade autônoma, podendo também a Convenção prever o contrário.
Em Portugal a legislação condominial é mais antiga que a nossa, porém é muito semelhante, sendo a meu ver muito moderna no sentido de que dá a Assembleia a possibilidade de solução de conflito arbitral para resolver problemas de convivência condominial.
A legislação Francesa outorga personalidade jurídica aos Condomínios, mediante agrupamento dos Condôminos, em um Syndicat, obrigatório a todos os condôminos. Assemelha-se a uma sociedade civil, cujo objetivo é a administração e a conservação do condomínio.
O Direito Suíço também prevê a possibilidade exclusão do Condômino antissocial.
O Direito comparado é de fato um parâmetro para medirmos quais são as eficiências ou deficiências da nossa legislação sobre o assunto. O que podemos verificar a esse respeito é que a figura do Sindico é comum em todos os países apontados, e também que a necessidade de regulamentar as relações condominiais é universal, assim como o espaço do direito condominial.
O Direito Condominial como nicho de mercado.
É público e notório que, nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro revelou-se inconstante e passou por duas fases distintas: a primeira, com a economia do país em alta, experimentou forte crescimento e um período de prosperidade; já a segunda, com a desaceleração da economia brasileira nos anos mais recentes, apresentou um declínio significativo no ramo.
Ainda assim, os terrenos, vilas e casas estão dando lugar a deslumbrantes condomínios, vez que o número de pessoas morando nesses empreendimentos cresce em ritmo alucinante, criando um fabuloso, complexo e milionário mercado de administração condominial.
Esse mercado em ampla expansão gera um impacto positivo em muitos setores, sendo que um deles para os Advogados, tanto aqueles que atuam com o Direito Imobiliário, mas principalmente para aqueles que atuam no Direito Condominial, cada condomínio construído é um campo de trabalho para o Advogado Condominial. As operações que envolve os condomínios tornam-se cada vez mais complexas e intrincadas, justamente por ser um ambiente de natureza coletiva, o que exige de todos aqueles envolvidos (Síndicos, Condôminos, Funcionários, Advogados, Administradoras, entre outros) estejam preparados para as mais diversas situações.
Portanto, podemos concluir que o campo esta aberto, mas necessita de especialistas para o laboro, o Advogado deverá preparar-se adequadamente, desenvolvendo suas habilidades de negociação, aprimorando suas redes de relacionamentos. É fato que o sucesso dos empreendimentos imobiliários condominiais depende de uma ampla assessoria jurídica, desde a aquisição do terreno até a efetiva entrega das unidades. Saiba mais no link https://sindicolegal.com/presidente-da-comissao-de-direito-condominial-da-oab-mt-no-programa-condominio-em-pauta/
A assessoria jurídica é uma forma de prevenção dos erros formais.
A figura do Advogado Especialista em Direito Condominial nunca esteve tão evidente, justamente pelas responsabilidades e necessidades que a gestão de um condomínio implica. O sindico necessita da atuação desse profissional, sobretudo porque o trabalho do Sindico esta sujeito a responsabilidade civil e criminal. Cabe ao advogado assessorá-lo em todos os seus deveres, seus direitos, e de forma a praticar uma advocacia contenciosa, evitando conflitos jurídicos dentro de um condomínio.
A Sindicância é uma atividade moldada por atos Administrativos, e Jurídicos
O Síndico deve se cercar de profissionais habilitados para lidar com a gestão
de um condomínio, a presença do advogado, do administrador e do engenheiro é basilar na administração condominial:
O Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, para assessorar o Síndico na aplicação das normas, e tomar medidas judiciais quando necessárias.
O Administrador, ou em muitos casos empresas especializadas em administração, para montar um plano de governança condominial.
O Engenheiro para acompanhar o Síndico em todas as manutenções, inspeções e reformas. Que seja especialista em patologia da Construção.
Saiba mais pelo link: https://sindicolegal.com/como-a-falta-de-manutencao-pode-prejudicar-o-condominio/
A Governança Condominial como ferramenta de gestão
Estamos na era da Governança Condominial, que é a adaptação da governança corporativa adotada pelas grandes empresas, que apresenta um novo conceito de gestão e que pode facilmente ser utilizada na prática dentro dos condomínios.
A Governança condominial se utiliza de ferramentas administrativas de gestão, tendo como objetivo o aumento da segurança e da qualidade nas decisões e praticas condominiais, proporcionando a transparência nos dados e processos decisórios garantindo um tratamento padronizado aos condôminos, empregados e prestadores de serviços. As principais ferramentas e elementos da Governança são: Convenção do condomínio, assembleias gerais, síndico e conselho fiscal.
Fábio Barletta Gomes discorre: Guardadas as proporções e sem conotação técnica, podemos afirmar que os condomínios, atualmente, são equiparados a uma empresa e, conhecer, ainda que minimamente, conceitos de contabilidade, direito, gestão de pessoas, de contratos e de projetos, técnica de mediação de conflitos, são requisitos básicos para que o gestor condominial possa exercer seu encargo de forma a não gerar desgastes entre os condômino, prejuízo á sociedade condominial e desvalorização patrimonial. O bom gestor, portanto, deve ter múltiplas competências.
A Governança Condominial é a ferramenta que os síndicos e administradoras encontraram para a gestão dos condomínios de forma eficaz, abrangendo todo o universo condominial desde a manutenção nas edificações, até no relacionamento com fornecedores. Não é preciso dizer o quanto a figura do advogado com uma visão panorâmica da governança é essencial. Saiba mais pelo link: https://sindicolegal.com/por-que-contratar-um-advogado-para-o-seu-condominio/
Atualmente as decisões judiciais relacionadas ao contexto condominial provocam grande impacto na nossa sociedade, são manchetes nas mídias sociais e jornais nacionais. Um exemplo foi a decisão do STJ que julgou recentemente recurso onde decidiu que Proibir animais dentro do condomínio configura Excesso Normativo, a decisão gerou debates em toda sociedade.
DIREITO CIVIL E CONDOMINIAL OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CRIAÇÃO DE ANIMAIS. VEDAÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. INFRINGÊNCIA. TRANSTORNO AOS MORADORES. 1 – As normas inscritas na convenção condominial e regimento interno incidem sobre todos os moradores, razão pela qual a proibição expressa de permanência de animais nas unidades condominiais do edifício deve prevalecer sobre a vontade individual de cada morador. “2 –
Deu-se provimento ao recurso” (fl. 197 e – STJ). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. As razões de recurso afirmam haver divergência jurisprudencial acerca da interpretação do art. 1.228 do Código Civil. Afirmam ser possível a criação de uma gata de estimação dentro da unidade autônoma do edifício mesmo quando expressamente vedado pela convenção de condomínio, quando não constatada nenhuma interferência ou perturbação na saúde e sossego dos demais moradores. Acrescenta que a norma condominial que proíbe indistintamente qualquer tipo de animal dentro do apartamento consiste em excesso normativo que fere o direito de propriedade.
Outra decisão que também gerou grande impacto social foi a expulsão de moradores anti-sociais do condomínio, onde o Principio da Boa vizinhança se prevalece ao Principio do Direito de Propriedade. Confira no portal https://sindicolegal.com/morador-antissocial-pode-ser-expulso-de-condominio/
Ainda que o Direito Condominial seja um ramo do Direito Imobiliário, a projeção desse direito encontra-se em evidencia, aumentando a passos largos, o profissional que quiser trabalhar nessa área tem um amplo mercado aberto, disponível necessitando de profissionais cada vez mais especializados no assunto. Vale a pena evidenciar que atualmente as comissões temáticas da Ordem dos Advogados do País, normalmente contam com a comissão de Direito Imobiliário, porem, alguns estados optaram criar comissões de Direito Condominial independentes, tamanha a demanda e as particularidades dessa área. Saiba mais no link https://sindicolegal.com/comissao-de-direito-condominial-da-oab-mt-realiza-primeira-reuniao-de-2019/
Alguns condomínios optam pela contratação mensal do Advogado, devido ao grande numero de ações judiciais, procedimentos extrajudiciais, e trabalho no contencioso jurídico dentro do condomínio. Quanto maior o condomínio, mais necessidade de se ter um advogado a disposição. A participação do advogado é importante desde a criação das Convenções Condominiais e Regimentos Internos, nas Assembleias a fim de garantir seus pressupostos legais de validade, nos contratos firmados entre condomínios e empresas terceirizadas, nas ações de prestação de contas, entre inúmeras outras que são práxis e que não cabe enumerá-las nesse artigo.
Ademais o novo código processual civil trouxe o art. 75, inc. XI, que reza que o Condomínio será representado por seu administrador ou síndico. Essa legitimidade do síndico para representação do condomínio tem como fonte o art. 1.348, inc. II, do Código Civil, segundo o qual compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.
Vejamos os dois artigos:
Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI - o condomínio, pelo administrador ou síndico
Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns
Com efeito, se a figura do Síndico representa ativa ou passivamente o condomínio em juízo, a figura do Advogado torna-se essencial para assessorá-lo nessa representação.
Por fim vale destacar que o mercado imobiliário não se apresenta promissor somente para os Advogados, mas também para as Construtoras e Incorporadores, para os prestadores de serviço, para as empresas terceirizadas, Síndicos e Sindicas, e uma gama de profissionais e empresas que estão envolvidas nesse universo condominial Saiba mais no link https://sindicolegal.com/evento-reune-mais-de-330-pessoas-na-cdl-de-cuiaba/
Conclusão:
Como se vê, o Direito Condominial tornou-se um verdadeiro nicho de mercado, com oportunidades abertas a todos aqueles que têm a visão do amplo mercado que envolve o setor condominial, desde que com a devida qualificação e o propósito de tornar os condomínios ambientes mais harmoniosos para todos que neles convivem.
Bibliografia:
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações, p 35.
FILHO Rubens Carmo Elias. Condomínio Edilício Aspecto de Direito Material e Processual, p 92.
Avvad, Elias. Pedro. Condomínio Edilício. p 12.
Rizzardo Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária. P.17.
Gomes, Barletta. Fábio. Gestão Condominial Eficiente. p 03.
*Miguel Zaim – tem curso de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário, Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, é advogado atuante há mais de 25 anos na área Imobiliária e Condominial, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-M, membro do IBRADIM, fundador e colunista do Portal SÍndico Legal, com vários artigos publicadores nos diversos sites jurídicos do Brasil, autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Sindico.
